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10月8日起房贷将出现重大变化 这对即将买房的人来说是好消息还是坏消息

返回> 来源:   发布时间:2019-09-09 06:56    关注度:

10月8日起房贷将出现重大变化 这对即将买房的人来说是好消息还是坏消息

    最近一则关系到贷款利率的消息引起了广泛的关注,央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》,10月8日后新发放商业性个人住房贷款利率将根据LPR发生一定的变化,那么将发生哪些变化?对于即将买房的人来说是好消息还是坏消息?笔者带你一探究竟。

    贷款新规及变化

 

    《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》称

 

    为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:

 

    那么与现行的规定有哪些变化呢?我想至少有三点

 

    1.参照物不同

 

    现在房贷利率是参照央行公布的存贷款基准利率,综合贷款风险情况和当地房贷政策,决定上浮或者下调的比例,如上浮10%也就是1.1倍利率或者下浮15%也就是85折利率,而10月8月后贷款利率将变为以最近一个月相应期限的LPR为定价基准,再结合贷款风险情况和当地房产调控情况和当地房贷政策加点决定。

 

    2.利率下限不同

 

    以往贷款利率的下限,央行规定的下限是基准利率的70%,虽然也要遵守当地房地产调控情况和借款人资质、征信情况等,在实际过程中很多优质客户都要低于基准利率,我本人在两年前买首套房时就申请到了85折利率也就是4.9%*85%=4.165%,而10月8日之后,新政规定,首套房贷款利率不得低于LPR,二套房不得低于LPR+60个基点,目前5年期LPR为4.85%,假如到了10月8日LPR不变,那么无论你在哪个地区,无论你的资质、征信情况有多好,首套房利率也不得低于4.85%,恐怕再也见不到像4.165%这样的“打折”利率了。

 

    3.贷款执行利率调整方式、频率不同

 

    目前大多数房贷合同中约定,利率调整方式为“如遇人民银行基准利率调整,自下一年度1月1日相应调整”,目前利率形成方式是基准利率*(1+浮动比例),浮动比例合同期限内固定不变,二基准利率往往几年调整一次,比如目前执行的基准利率还是2015年公布的,所以执行利率往往几年才调整一次;而新政规定,借款人申请房贷时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,最短为1年,贷款利率为LPR+基点形成,虽然加的基点多少也是合同期限内固定不变,但是LPR是每月20日公布,如果选择定价周期为一年,可能每年执行利率都要随LPR的调整而调整。

 

    LPR是什么?

 

    1.什么是LPR?

 

    LPR,是LoanPrimeRate的英文缩写,如果按字面意思翻译是优惠贷款利率,按照官方定义是贷款市场报价利率,是指金融机构(通常指商业银行)对其最优质客户执行的贷款利率,它的形成由各报价行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价,由全国银行间同业拆借中心计算得出,为银行贷款提供定价参考,截止目前,LPR分1年期及5年期以上两个品种。

 

    每月20日(遇节假日顺延)9时前,各个LPR报价行以0.05个百分点为步长,向全国银行间同业拆借中心提交自己行的报价,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后计算算术平均,并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR,于当日9时30分公布,公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

 

    LPR的报价行,原本有10家,分别是工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行这五家国有大型银行,浦发银行、中信银行、招商银行、兴业银行、民生银行五家股份制银行,而现在增加了两家城商行西安银行和台州银行,两家农商行上海农村商业银行和广东顺德农村商业银行,两家外资银行渣打银行(中国)和花旗银行(中国),以及微众银行和网商银行这两家以互联网运营为主的民营银行,,涵盖了各个类型的银行,可以说报价行很丰富,能够更好的代表贷款市场利率水平。

 

    2.那么LPR可不可以理解为新的贷款基准利率?我认为不可以。

 

    第一,贷款基准利率,是央行公布的唯一标准,而LPR,是18家商业银行报价综合计算得出,二者不可以等同,打个比方,歌唱比赛评分,一种方式是权威一锤定音说多少分成绩就是多少分,另一种方式是由18位评委打分,去掉一个最高分,去掉一个最低分,最后平均分是成绩,这两种方式能说一样或者相似吗?

 

    第二,贷款基准利率,各银行可以在这个基础上上浮或者打折,银行对不同客户执行不同的贷款利率,所以基准利率处于最高利率和最低利率之间;而LPR,本身就是各报价行最优客户利率报价形成的,再者,新规中房贷利率不得低于LPR,所以LPR理解成最低利率更合适一些。

 

    所以,基准利率和LPR无论是从性质上还是数值在市场利率的位置上都有所不同,我认为不能混为一谈。

 

    一些大家关心的问题和建议

 

    除了把LPR是不是基准利率的问题,在最近的交流中我发现可能还关心这些问题。

 

    1.贷款新规后房贷利率会降?

 

    看了一些观点,认为房贷利率会降,理由是目前五年以上的贷款基准利率是4.9%,而8月份的五年期LPR是4.85%,是不是就降了0.05%?我觉得未必是如此。

 

    首先,LPR每月20日公布,8月份的五年期LPR数值确实是4.85%,可9月20日还没到呢,怎么知道9月份五年期LPR就一定是4.85%?数值都不确定,比较的结论下的有点早。

 

    其次,即便9月份的五年期LPR就是4.85%,这也不过是一个最低值,新政规定,

 

    “首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限,银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。”

 

    据统计,2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,相当于五年期贷款基准利率4.9%的1.11倍,二套房贷款平均利率为5.76%,相当于五年期贷款基准利率4.9%的1.175倍,也就是说平均利率相对于基准利率都是上浮的,这是基于银行业金融机构根据当地房地产市场形势,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素决定的。

 

    假如某地一家银行普遍执行的是基准利率上浮10%,到了10月8日,会执行LPR最低的利率标准不加点?我认为不可能

 

    总之,9月份LPR数值尚未公布,各商业银行具体的执行标准也未公布,现在就说房贷利率下降为时过早。

 

    2.现在买房贷款合适还是10月8日之后贷款合适?

 

    这个要看你当地的具体情况。

 

    假如你是首套房,征信情况、资质情况较好,但现在能申请下来的利率为基准利率或者更高,那么我建议你可以考虑等到10月8日之后,如果LPR还是8月份的数值4.85%,你又能享受银行最优质的客户的利率待遇,那么可能比现在贷款执行的基准利率4.9%要低一些。

 

    假如买的二套房,根据新机制规定,二套房贷款利率不低于LPR+60个基点,假如9月份LPR还是4.85%,那么10月8日以后的利率不低于4.85%(LPR)+0.6%(基点)=5.45%,高于现在基准利率上浮10%也就是4.9*110%=5.39%,低于基准利率上浮15%也就是4.9*115%=5.63%。

 

    总结一下,假设9月份的LPR保持目前的4.85%不变,对于首套房,如果你现在能够申请的利率是基准利率或者更高,那么可以考虑等一等,期待9月份的LPR要低于目前的基准利率;如果你能申请到打折利率,比如9折利率4.41%,那么建议现在赶紧办,10月8日之后利率不会低于LPR;如果你买的是二手房,现在能申请的利率低于5.45%,那么也要现在赶紧办合适,如果高于5.45%,那么可以考虑等一下。

 

    3.以前发放的贷款利率会变吗?

 

    很多已经在还款的人很关心,既然新发放的贷款利率会有调整,那么以前的贷款利息会不会变答案是,不会。

 

    央行公告明确指出,2019年10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

 

    也就是说,已经在还款的贷款,按原合同执行,如果基准利率不变,那么房贷利率不会发生改变,利息自然也不会变。

 

    在这里再强调一个问题,新发放的贷款利率按照LPR新规执行,但是贷款基准利率仍然存在并且发挥作用,并不是像有的人说的基准利率被替代。

 

    另外,商业用房购房贷款利率按不得低于LPR加60个基点执行,而公积金贷款暂不调整。

 

    总结一下,LPR是指贷款市场报价利率,10月8日后新发放商业性个人住房贷款参照LPR执行,首套房贷款利率不会低于LPR,二套房贷款利率不会低于LPR+60个基点,商业用房贷款利率不会低于LPR+60个基点,公积金贷款利率暂时不变,10月8日之前发放的商业性个人住房贷款按原合同执行,不受本次新规影响。

 

    对于即将买房的人来说是好消息还是坏消息,买房贷款利息是增加还是减少,,第一要看9月20日更新的LPR数值是多少,第二要看各银行10月8日后在LPR基础上的具体加点,第三要看彼时房贷利息的变化对买房人买房意愿的影响进而对房价产生什么样的影响,现在说还为时过早。

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