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房贷利率上涨 贷款额度紧张 买房变得越来越难 更深层次的压力还在于买房之后房价会不会大幅下跌

返回> 来源:   发布时间:2019-08-15 23:23    关注度:

房贷利率上涨 贷款额度紧张 买房变得越来越难 更深层次的压力还在于买房之后房价会不会大幅下跌

最近,房贷利率一直上涨,对购房者来说,买房变得越来越难了。

有关数据显示,7月份的全国首套房贷款利率已经达到了,相当于基准利率上浮了10%,个别城市的首套房利率甚至上浮了20%。

众所周知,为了打压楼市的投机需求,管理层过去一直对二套房以上设置较高的利率,但是对于首套房的利率一直比较宽容,仅仅在2、3年前,很多地方的首套房利率普遍还有折的优惠。但是现在,首套房利率都已经上浮了10%,可见楼市的调控已经全面覆盖,刚需也难以幸免。

对首套房购房者而言,利率上浮到底带来了多高的成本呢?假如以贷款100万元,贷款年限30年来计算,按照目前首套房的利率,每月需要还款5600多元,如果按照以前折利率来计算,每月还款额将近4900元,这就意味着,以目前的贷款利率,购房者每个月需要多付出700多元,如果按照30年的还款来计算,总共需要多付出将近30万元。如果房贷利率继续上行,购房者的成本还将继续攀升。

购房者的压力不仅是利率上浮,更致命的打击在于房贷额度也越来越紧张,部分银行甚至已经暂停了房贷业务。对很多刚需购房者而言,可能宁愿承受一定的利率上浮,也要争取到贷款额度,毕竟一旦失去了贷款支持,基本上就意味着买房无望。所以,部分城市的首套房利率甚至上浮了20%,应该就是购房者为了争取贷款额度而选择承受更高的利率。

图 | 摄图网

事实上,管理层对楼市的货币紧缩不只是面向购房者,开发商也面临前所未有的资金压力,房地产市场的供需两端都在遭遇调控打压。今年以来,房企的融资渠道大幅萎缩,以至于境外融资成为房企的主要融资方式,很多房企的境外融资成本已经超过了10%,但也不得不融,否则就要面临资金链断裂的风险。房地产是一个金融属性极强的市场,管理层通过金融手段来调控房地产,可以说是蛇打七寸。

如果放在当前中国经济的大背景下来看,最近房地产市场遭遇的货币紧缩,更显得意味深长。目前,在稳增长的压力之下,中国的货币环境整体宽松,货币供应量充足,市场利率也保持下行趋势,只有房地产市场面临定向紧缩。而在过去,作为中国经济的宠儿,房地产行业一直享受着全方位的资源配置优势,集中了最庞大和最廉价的资金,成为中国经济最大的蓄水池,和过去相比,房地产市场的待遇可谓沧海桑田。

图 | 视觉中国

对购房者而言,在当前时点买房,房贷利率上升带来的购房成本提高只是最表面的压力,更深层次的压力还在于,买房之后房价会不会大幅下跌?在过去10几年,无论购房成本有多高,最后随着房价大幅上涨,房子的大幅增值完全可以覆盖所有成本。但是以现在的情形来看,如果房价不再上涨,甚至出现大幅下跌,那些高成本买房的购房者可能会率先沦为负资产,所以,对于高利率的购房者来说,心理压力自然要大大高于以前。

从统计数据来看,今年上半年,全国70多个大中城市中,房价下降的城市数量已经开始明显增多,统计局也用“稳中有降”总结了上半年的房价走势。随着楼市定向货币紧缩力度越来越大,是否会进一步加大房价下跌的压力呢?

图 | 摄图网

从国际上来看,历史上那些房价泡沫破灭的经典案例,无一不是由货币紧缩所引发。上世纪90年代的日本房价崩盘,起因是日本央行连续大幅加息,导致房价暴跌7成,10年前的次贷危机,也是由于美联储连续10多次加息,刺破了的房价泡沫。以当前中国经济的背景,虽然不具备大幅加息的条件,但是对房地产市场的持续定向紧缩,也会给房价带来较大的压力。

更重要的在于,今天的房地产市场之所以面临货币紧缩,主要是因为房地产在中国经济的地位已经发生了重大变化。过去20年来,房地产一直是中国经济的支柱,被视为对国民经济有重大带动效应,所以房地产市场也长期享受着最顶级的资源配置。但是随着房价持续上涨,加之中国经济进入新的阶段,房地产对中国经济的负面效应开始越来越显著,中国经济今天面临的很多深层次矛盾,都和房地产市场过度发展有密切关系,房地产在中国经济的地位终于开始下降。

图 | 视觉中国

今年7月底,中共中央政治局召开会议,明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,直接提出不刺激房地产,这还是历史上的首次。尤其是当前中国经济正面临各种不确定性因素,在当前背景下对房地产做出这样的表述,比以往任何时候都更具震撼力,明确无误地宣告了房地产就此退出中国经济的中心舞台。与此同时,这一次政治局会议还提出“引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资”,一方面对房地产实施全面货币紧缩,一方面强调增加对制造业、民营企业的融资,中国经济的重心调整就已经非常清晰可见了。

随着房地产不再被视为支柱产业,中国经济以房地产为中心的思维模式也会就此打破。最近人民币汇率破7,中国坚守了10多年的7元底线被轻松突破,除了的大背景之外,也再次说明房地产已经不再是中国经济优先重点考虑的对象。过去人民币升值的大背景下,大量外资涌入中国,大部分资金都以房地产为重点配置对象,通过房地产来充分享受人民币升值的红利,中国过去一直坚守人民币的7元底线,很大程度上也是顾虑人民币贬值对楼市的负面效应,一旦外资因为人民币贬值而撤出,楼市可能会面临较大冲击。最近人民币破7,再一次说明,对当前的中国经济,已经有更多的事情远比房地产更加重要,房地产已经不再是首要优先考虑的对象。

房地产市场的巨变,最苦的自然是那些刚需们,在错过了过去20年的买房黄金时代之后,不管未来的房价是涨是跌,也不管利率上升到多少,该买的房,硬着头皮也还是会买。

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