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房贷利率变化的背后逻辑是什么

返回> 来源:   发布时间:2019-07-14 06:29    关注度:

房贷利率变化的背后逻辑是什么

2019年5月份全国首套房平均房贷利率是5.42%,差不多是在基准利率的基础上上上浮了10%,而这已经是2018年来的最低利率了。

1、过去1年半首套房利率的变化

过去1年半的时间全国首套房平均利率最高的时候是2018年11月份,达到了5.71%,相当于在基准利率基础上上浮16.5%此后房贷利率逐渐走低,一直到2019年的5月份和6月份都维持在5.42%的水平,相当于基准利率上浮10%。

2、房贷利率变化的背后逻辑是什么?

房贷利率不仅仅是购房者贷款的成本,更是调控房地产的重要手段,每一次利率的变化背后的逻辑都是带有调控的意图的。

我们知道2015年是去库存提上日程的一年,全国贷款基准利率屡次下调,银行也在基准利率上打折促销,这是鼓励买房的节奏,购房者经常享受九折、八折的优惠利率,这时候的购房者是最幸福的了。

2016年12月的时候全国首套房贷款平均利率为4.45%,直到2017年4月也才上升到4.5%,此后一路上涨,到2017年12月的时候达到了5.38%。

从2015年6月开始房地产的月度销售面积增长率转为正数,这是这轮楼市牛市的起点,直到2018年12月,时间长度长达42个月,这是房地产历史上最长的一次牛市。

由于购房利率的降低、首付比例下调、购房资格放松等等放松楼市的措施出台,房地产市场开始回暖,成交面积和价格双双上涨,一线城市的房价最先反应,一年半的时间就完成了上涨,然后在2017年左右的时候一线城市开始了限购,而房地产的牛市也从一线城市传导到了二三线城市,成交量继续上涨,利率也随之上涨 ,直到2018年底。

2018年下半年提出了“坚决遏制房价上涨”的调控口号,这个口号也是无比的严厉,房贷利率继续上涨,在2018年11月份达到5.71%的高点,相当于上浮了16.5%,而个别城市上浮30%甚至40%的情况都有。

3、房贷利率是4.45%和5.42%有多少区别?

在2016年底的时候房贷利率是4.45,而在当前的利率是5.42%,对于一个100万的房贷本金来说利息会有多少差别?

我们来做一个模型,房贷本金100万,期限30年。

3.1、等额本息还款方式

利率是4.45%的时候,利息总额是81.3万,月供是5037元。

利率是5.42%的时候,利息总额是102.6万,月供是5628元。

当利率是5.42%的时候比4.45%的利息总额要高出21.3万。

如果把这个多出的利息换算成贷款本金,利率是5.42%的时候比4.45%的时候相当于房价上涨了多少?

答案是112万,也就是说当利率是5.42%的时候的100万房贷本金的本息总额(或者月供)相当于利率在4.45%时候的112万的房贷本金的本息总额(或者月供)。

也就是相当于房贷本金总额上涨了12%

由此我们得出一个结论:利率上涨就相当于是房价上涨,利率下跌就相当于房价的下跌。

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