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利率上浮伤了谁 南宁楼市能否继续狂欢

返回> 来源:   发布时间:2019-07-07 16:05    关注度:

利率上浮伤了谁 南宁楼市能否继续狂欢

    昨天南宁上热搜了,但不是因为什么光彩的事情,而是因为楼市过于疯狂,被《中国经营报》报道了,引发了热搜。相比其他城市,南宁楼市真的很热,近期也准备整顿市场,利率也上调了。但对调控的作用、未来的走向,仍充满未知数。在此,我简单谈自己的看法。

    一、谁是调控最直接的受伤者?

 

    近日,南宁多家银行上调了房贷利率,首套房利率基本上浮20%,部分上浮30%。利率上浮会增加购房者的月供压力,表面上,购买二套、多套房的人,其房贷利率上浮更多,月供压力更大,可抑制投机者购房。但实际上,利率上浮对刚需一族的杀伤力比较大,因为刚需一族基本需要按揭贷款购房,而投机者持大量资金入场炒房,往往可以全款购房,对利率上浮具有较大的免疫力。因此,利率上浮并不能马上减少炒房现象。从近年南宁开盘的项目看,较多楼盘采用“全款优先、精装全款其次、按揭贷款最后”的选房策略,多数房源在第一轮选房时就已销售殆尽,留给按揭客的房源寥寥无几。这也反映了南宁有能力全款购房的大有人在。这些人是投机者还是自住客,目前没有权威统计,但自住的人一般不会等攒够一两百万房款才购房,多数自住者想方设法凑齐首付就“上车”了。

 

    除了利率上浮,今年还有一则消息将对楼市产生影响。今年5月份,银保监会印发了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,要求禁止资金违规流入房地产市场,除查处资金以各种形式流入房企外,“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房”也是重点查处对象。今年以来,已有多家银行因资金违规流入房地产被罚款。

 

    南宁有多少消费贷款资金违规流入楼市,不得而知。但2016年广西居民新增短期消费贷款为亿元,2017年飙升至亿元,增长十倍(详情参见《居民房贷继续走高,企业存款大量流出——一季度广西金融数据解读》),2019年1-5月居民新增短期消费贷款就已达亿元。相关部门自2016年之后再未公布居民各项贷款情况,因此只能用2016年的数据做参考。当年南宁居民新增短期消费贷款占广西比重为78%,推测近两年每年都有超百亿元的消费贷款资金流入楼市。

 

    当金融市场加强整顿时,依靠挪用消费贷款购房或将变得比以前困难,这又将给刚需客群重大一击。

 

    二、投资客群是否会受影响?

 

    刚需一族将受到明显影响,但楼市还不至于立马萎靡,因为还有投资客群在发力,只要房企适当降价,让出套利空间,投资客群仍会拼命抢房。但调控的影响终究也会传导至投资客群身上,南宁楼市是自住客群和投机客群二者共同作用的,是投机带动、自住支撑的市场。在过去两年时间里,政策宽松、市场自由(无序),大量投机者入场炒房、哄抬房价,人为引起供求失衡、房价暴涨,使市场产生恐慌情绪。自住客群蜂拥入市,为楼市的火热再添一把柴火,也为投机者转手套现提供了机会。但假如自住客群、刚需客群因调控政策的影响而减少了,那么投机者仅凭一己之力恐难以掀起大浪。假如调控长期持续,市场就失去了自住客群来接盘,投机者的套现难度将增加,进而减少炒房现象。

 

    三、1000万量级的市场不会出现成交下降?

 

    近三年南宁楼市保持每年成交1000万平米左右的量级,超越很多一二线城市。造就这个成交量的直接因素是南宁的宽松政策,而非当地的住房需求。当北上广深、南京、杭州、成都、厦门、合肥、西安等城市住房供应短缺、房价大幅跳涨之时,这些城市都出台了限购措施,限制本市户籍居民的购房数量,提高外地居民的购房准入门槛,由此将一大批外地客群挡在了门外。但南宁一直以来都未出台限购措施,只要有钱,任何人都可以在南宁购房,且数量不限,这就使得大量区内外购房者涌入南宁。因此,与其说南宁的市场需求坚韧,不如说是政策导致的狂欢。假如限购,将对南宁的商品房销量产生较大影响,成交量可能会出现较大幅度的下降。

 

    四、地价大幅上涨将支撑房价大涨?

 

    今年南宁地价大涨,那么房价是否也必然会持续大涨呢?其实不一定。地价与房价的关系,是未来的房价预期支撑目前的地价,目前的地价透支未来房价的上涨空间。以龙光的地王为例,龙光愿意以万元/㎡的楼面价拿下五象湖地块,是因为它相信未来该项目住宅可以卖到万元/㎡的价格。而不是因为它能拍出这么高的地价,所以房价就要涨到万元/㎡。该地王的诞生,也向市场传达出未来区域的房价可能将达到万元/㎡的信号,而为了能以更低的价格入手五象湖住宅,避免过几年花费万元/㎡的代价购房,购房者也愿意接受比原有价格高几百数千元的价格马上购房,透支部分未来的涨幅。但房价的透支始终是有限度的,今年出让了多幅楼面价万元以上的地块,并不会让南宁的房价马上穿越到未来三年五年的水平,地王将是房企今明两年的心口之痛。

 

    另外,市场也进入调整期,使房价大涨的可能性更低。根据“居柳州”的报道,今年柳州多个项目拿到预售证后迟迟不开盘,项目蓄客周期变长。为了促进销售,近两个月柳州多家房企都推出经纪人带客奖励措施。其他三四线城市也出现房价涨幅放慢的迹象。在房价上涨之时,三四线城市是最后一批上涨的城市。而当楼市热度下降时,三四线城市又是最早退潮的城市。柳州等三四线城市楼市的变化,或许预示着楼市正在调整。

 

    五、南宁会下狠心调控吗?

 

    南宁经济存在对房地产发展的路径依赖,城市发展模式也是以房地产为带动,先建住宅、楼宇,吸引人口、企业、资金的流入和集聚,最终成为一个成熟社区,把大饼做实。从琅东新区,到五象新区,均为此模式。财政方面也对房地产高度依赖。以2016年为例,当年房地产业税收达亿元,占地税收入的39%,占财政收入的1%。这还只是地税收入,尚不包括土地出让金收入。实际上,近两年南宁的经营性用地出让金均达300亿元以上,占南宁财政总收入的40%以上。房地产就是南宁的城市命脉,动房地产就是动南宁的命脉。

 

    放任房价上涨和严格调控都会对南宁经济产生不利影响,放任上涨会导致中央的问责,主动严格调控无异于挥刀自宫。既要防止房价过快上涨,又要保住楼市的成交量不大幅跳水,最佳方案是限价、限售、整顿市场、增加土地和住房供应以及有限度的限购。

 

    六、面对调控,房企该如何应对?

 

    南宁成为全国楼市乱象典型,问责压力下,地方政府或将大力整顿,短期内房企将面临盈利困难、销售下滑的问题。为回笼资金,房企可适当降低售价、推出优惠政策,给予投资投机者套利空间,吸引其购房。另外,今年监管部门加大力度查处资金违规流入房地产的问题,下半年大量房企融资将更加困难,无力在土地市场杀伐四方,土地市场热度或将有所降温。而为了稳定房地产市场,预计下半年南宁会大幅增加土地供应,资金实力雄厚的房企可在下半年逆周期拿地,为未来的发展储备更多土地。同时加快新地块的开发和销售,迎合市场需求推出毛坯房,实现资金回笼,也帮助政府稳定房价。此前高价拿下的优质地块则放慢开发和销售节奏,静待“春天”的到来。

 

    继续外收也是应对措施,预计很多房企仍然会以外收的方式提高溢价,但会做得更隐蔽,甚至会让中介代为收款,以避免被监管部门查处。但市场压力渐增,高额的外收款或将导致项目去化困难,且顶风作案的危险系数增加。

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